不動産売却における消費税とは？課税対象や注意点を解説

何かを購入した際に課税される「消費税」。
しかし、不動産を売却する際にも消費税が課される場合があることをご存じですか？
不動産売却を検討している方は、事前に消費税について理解しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却の際に消費税が課されるケースとその内容について、また、消費税が課されないケースや、消費税の計算方法についても解説します。

サービスに対する課税も！不動産売却における消費税の課税対象とは

不動産売却において消費税の課税対象となるケースは、「事業者が、日本国内で取り引きによって利益を得た場合」とされています。
この「事業者」には法人だけでなく個人事業主も含まれており、個人事業主の場合は「前々年の課税売上高が1,000万円を超えている」と消費税の課税対象となるので注意しましょう。
事業者や個人事業主が不動産を売却した場合、「建物」の売却額に対して消費税が課せられます。
また、個人が個人とやりとりする不動産売却に関しては基本的に非課税ですが、個人でも消費税の課税対象となるものがあります。
不動産売却を進めていくうえで必要になる「サービス」に対する消費税です。
それらの内容について順にご説明していきます。

不動産会社への仲介手数料

多くの方は、不動産売却に関する手続きや広告活動を不動産会社に依頼することになります。
売買契約が成立した際に成功報酬として不動産会社に支払う「仲介手数料」が、消費税の課税対象です。
仲介手数料の金額は法律によって上限が決められており、不動産の売却価格によってその上限が異なります。
上限額は、売買価格が200万円以下の場合は価格に対して「5％」、200万円超～400万円以下であれば「4％+2万円」、400万円超であれば「3％+6万円」です。
たとえば2,000万円で不動産を売却した場合、「2,000万円×3％＋6万円」で66万円、そこに消費税の10％がプラスされて、仲介手数料の総額は72.6万円となります。
ただし、仲介手数料に関して法律で決められているのはあくまで「上限」だけであるため、場合によっては値下げを交渉することも可能かもしれません。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

不動産を売却するためには、その不動産を購入するために組んだ住宅ローンを完済している必要があります。
住宅ローンが残っている不動産には、返済が滞った場合にその不動産を売却して資金を回収できるという権利の「抵当権」が、債権者によって設定されているからです。
もし売却時点で住宅ローンの残債がある場合には、売却で得た利益や自己資金を利用して一括返済しなければなりません。
その一括返済をするための手数料に、消費税が課されます。
一括繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なりますが、おおよその目安としては固定ローンであれば3万円から5万円程度、それ以外であれば3千円から5千円程度です。
近年ではインターネットを使ったサービスも増えており、ネット上で一括繰り上げ返済をおこなうと手数料が割引になったり不要になったりするケースもあるようです。

抵当権抹消のための司法書士への報酬

先ほど、不動産売却の際には住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないとお伝えしました。
抵当権の抹消には「抵当権抹消登記」が必要であり、この手続きについては司法書士に依頼するのが一般的です。
その司法書士へ支払う報酬に対し、消費税が課されます。
報酬は司法書士によって異なりますが、目安としては5,000円から2万円程度だと考えておきましょう。

不動産の売却時に消費税の非課税対象となるケースとは

続いて、不動産売却の際に非課税対象となる内容についてご紹介します。

個人による居住用不動産の売却

すでにお伝えしたとおり、事業者ではなく個人による不動産売却は基本的に非課税対象となります。
ただし、非課税対象なのは自宅や別荘といった「居住用不動産」に限られているため、たとえ個人が売却する場合でも家賃収入などを目的とした投資不動産などは課税対象となるので注意しましょう。

土地の売却

土地は消費されるものではないので、土地の売却に関しては売主が事業者であっても消費税の非課税対象とされています。
また、庭にある草木や石垣といった土地の定着物も、土地と一緒に売却する場合は非課税対象です。
ただし、土地を駐車場などの施設として利用する場合は課税対象となります。

各種手続きに伴う税金

不動産売却の際には、売却益に対する「不動産譲渡所得税」や、不動産登記のための「不動産登記料」、売買契約書に貼付するための「印紙税」といったいろいろな費用がかかります。
しかしこれら自体が税金であるため、ここに消費税が課されることはありません。

不動産売却における消費税の計算方法と注意点を解説

続いて、不動産売却における消費税の計算方法と、それに関する注意点についてご説明します。
まず、土地には消費税がかからないため、土地と建物の金額をわけて計算しなければなりません。
たとえば5,000万円の不動産を売却し、その内訳が土地3,000万円、建物2,000万円だった場合、建物の2,000万円にのみ消費税10％が課税され、「200万円」を支払います。
不動産売却における消費税とは、売主が買主から預かり、国に納めるという「預かり消費税」です。
そのため、消費税の内容を仕訳する際には、「仮受消費税」という勘定科目を使用します。
売却益には「固定資産売却益」という科目を使用し、土地と建物の価格をそれぞれわけて計上しましょう。
また、消費税が課されない土地などの売り上げを「非課税売上」と呼びます。
非課税売上が含まれる不動産取引の場合には、「課税売上割合」を求めたうえで、経費に対する消費税を計算していきましょう。
課税売上割合とは、すべての売上額のうち課税される売上額の割合を求めるためのものです。
課税売上から、売上の総額を割ることで求めることができます。
たとえば、建物で550万円、土地で300万円の売却利益を得たうえで、売却に税込で220万円の経費が必要になったとします。
すると、計算式は「550万円(課税売上)÷850万円(売上総額)」となり、課税売上割合は約0.6(約60％)です。
経費には20万円の消費税がかかっていましたが、約60％が控除されるため、「20万円×0.6=12万円」が経費に対する消費税の控除金額ということになります。
注意点としては、売上に非課税売上が含まれていると、控除できる消費税が少なくなってしまうということ。
非課税売上を含んだ不動産売却で消費税を節税するためには、「課税売上割合に準ずる割合」という制度の活用が有効です。
ただし、この制度の利用には「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請手続」を税務署に提出のうえ、承認を得る必要がありますので注意してください。
また、ここでご説明したのはあくまで課税対象となる「事業者」や「個人事業主」が不動産を売却する場合の消費税です。
個人対個人での取引ではこれらの消費税がかかることはありません。

まとめ

不動産売却に関する消費税は、売主が個人なのか事業者なのかによって、もしくは建物が含まれているのか土地だけなのかによっても課税対象が異なります。
個人の場合も一部で消費税が必要になるので、しっかりと事前に把握しておきましょう。
不安に感じる点やよくわからないという部分があれば、ぜひお気軽にご相談くださいね。