不動産売却後におこなう確定申告とは？必要書類やポイントをご紹介

不動産を売却すると、確定申告しなければならないケースがあります。
源泉徴収の対象である給与所得者も、不動産売却の際は確定申告を求められることがあり、注意が必要です。
そこで確定申告はどのような流れでおこなうのか、必要書類やポイントとともに確認していきましょう。
船橋市を中心に京葉地区、東葛地区で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産を売却したら必要になる確定申告とは？

確定申告とは、その年（1月1日～12月31日）の各種所得を申告し、税金を納めるための手続きを意味します。
不動産売却においては、譲渡所得税が課せられるときに確定申告が必要です。
なお譲渡所得とは、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得 ＝ 収入金額 - 購入価格 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額
不動産売却によって得た収入金額から、取得時の費用や特別控除額などを差し引いたものが譲渡所得です。

確定申告が必要なケース

譲渡益が発生している場合は、確定申告が必要です。
また譲渡損失が生じており、ほかの所得との損益通算を希望している方も確定申告してください。
損益通算の際は、税金の払い戻しを受けるための還付申告として扱われます。
もしその年の所得でも相殺しきれないときは、譲渡の年の翌年以降3年間まで、繰越控除を申請できる場合があります。
そのため利益の有無に関わらず、不動産を売却した際は確定申告するのがポイントです。

確定申告が不要なケース

譲渡益が発生しておらず、かつ損益通算を利用しない（利用できない）ときは、確定申告が不要です。
なお損益通算を利用する際は、いくつかの要件があります。
おもな要件とは、以下のものがあります。
マイホームの買い替えで譲渡損失が生じたとき

• 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
• 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の、12月31日までに売ること
• マイホームを売却した年の前年1日1日から翌年12月31日までに買い換えること
• 新居の床面積が50平米以上であること
• 新居を購入した年の、翌年12月31日までに入居する見込みであること
• 売却したマイホームの売却日前日において、返済期間10年以上の住宅ローン残高があること

ただしこの特例には、適用除外があります。
損益通算と繰越控除の両方を利用できないケースは、おもに以下のものがあります。

• 売主と買主が、親子や夫婦といった特別の関係にある
• マイホームを売却した年の前年以前3年以内に、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている

ご紹介した以外にも、適用にあたっての要件や適用除外があります。
そこで売却する物件がこの特例の対象となるかどうかは、事前に確認しておくのがポイントです。

確定申告の注意点

確定申告が必要であるにも関わらず、申告を忘れたり遅延したりすると、無申告加算税と延滞税が課せられます。
給与所得者のように普段は源泉徴収を受けている方も、不動産売却して譲渡益を得たときは確定申告しなければなりません。
また特別控除の利用にあたっても、確定申告が必要です。
そのため各種控除を利用する前の譲渡所得がプラスであれば、基本的には確定申告が必要な点に注意してください。

不動産を売却したときの確定申告で必要な書類とは？

確定申告にあたっては、所定の書類や添付資料を提出しなければなりません。
不動産売却時に必要な書類とは、以下のものがあります。

書類の種類

確定申告書B様式
給与所得や事業所得など、種類に関わらず所得の申告に使用できる確定申告書です。
書類は最寄りの税務署や市役所、国税庁ホームページから入手できます。
ただしあまり早いと配布されていないので、年明け頃に入手するのが良いでしょう。
分離課税用の申告書（第三表）
不動産売却による所得は、ほかの所得と合算しない分離課税制度の対象です。
そのため不動産所得を記入するための、分離課税用の申告書（第三表）が必要です。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書には、売却額、購入額、経費、代金の受け取り状況などを記載します。
譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に国税庁から送付されます。

添付資料

登記簿謄本
登記簿謄本とは、売却した土地・建物に関する情報や、権利関係について記載された書類です。
登記簿謄本は、最寄りの法務局で取得できます。
不動産取得時資料
取得時の資料とは、購入にかかった費用がわかる書類を意味します。
売買契約書やその他費用（仲介手数料、登記費用など）の領収証などを用意してください。
不動産売却時資料
売却時の資料とは、売却にかかった費用がわかる書類を意味します。
仲介手数料や測量費、登記費用の領収証などを用意してください。
また、土地・建物の、全部事項証明書（登記簿に記載された内容が正しいことを証明する書面）も必要です。

申告書の作成方法

所定の申告書に必要事項を記入し、税務署に提出します。
あるいは国税庁ホームページが公開している、確定申告書等作成コーナーで、必要事項を入力することでも作成可能です。
計算ミスや入力漏れを防げるので、パソコンを利用できるなら確定申告書等作成コーナーの利用がおすすめです。
なお確定申告書等作成コーナーで作成したときは、印刷して提出するか、e-Taxで電子申告してください。

申告期間

確定申告の期間は、2月16日～3月15日までです。
なお曜日や世情によって前後する場合もあるため、具体的や日程は国税庁のホームページや税務署で確認するのがおすすめです。
また所得税の還付申告（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用）となる場合は、2月15日以前でも申告可能です。

不動産売却後の確定申告で注意したいポイントとは？

給与所得者のように源泉徴収の対象である方は、慣れない確定申告の手続きに戸惑うかもしれません。
そこで不動産売却の際は、以下のポイントに注意しながら手続きを進めていきましょう。

申告書の記入方法に注意する

手書きで確定申告する際は、以下のポイントに注意してください。
読めない数字や、誤った場所に数字が記載されているときは、再提出を求められる場合があります。

• 黒のボールペンで、濃く記入する
• マス目に記入する数字は、マス目の中へ丁寧に収める
• 訂正する場合は二重線で抹消し、上の欄など余白に記入する

特例の適用条件を確認する

不動産の売却で利用できる特例には、他の優遇制度と併用できるものとできないものがあります。
また、自治体が独自に実施している制度を利用できる場合もあるでしょう。
そこでどの制度が適用条件を満たしているのか、また申請方法などもあらかじめ確認しておくのがポイントです。

税理士に相談するのがおすすめ

確定申告の時間が取れない方や、書類の作成・計算に自信のない方は、税理士に依頼するのがポイントです。
あるいは確定申告の時期になると、税務署に相談会場が設置されることがあります。
無料相談会では、税理士を紹介してもらうことも可能です。
なお税理士に依頼する際の報酬相場は、10万円前後です。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい、確定申告とはどのようなものなのか、手続きのポイントとともにご紹介しました。
特例を利用する際や、損益通算したいときに必要なので、不動産売却の際は忘れずに手続きしましょう。
有限会社ブランデックスでは、船橋市を中心に京葉地区、東葛地区で不動産売却の相談・お問い合わせを受け付けております。
各種手続き方法でお困りの方も、お気軽にご相談ください。