残債のある不動産投資物件は売却できる？売却しても残債が残る時は？

不動産投資としてローンで購入した物件を、さまざまな理由で売却を考えることもあると思います。
「売却したいけれど、ローンの残債は払いきれるのだろうか」と心配される方もいるでしょう。
今回は残債のある不動産投資物件の売却について解説しますので、売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

残債がある不動産投資物件の売却ができるケースとできないケース

ローンを組んで不動産投資物件を購入した場合、金融機関による抵当権が設定されます。
抵当権の設定とは、ローンを組む時に金融機関が不動産を担保にできる権利です。
そのため抵当権の抹消をしなければ、自由に売却することができません。
抵当権の抹消はローンの残債を完済することで可能です。

売却ができるケース

売却額が残債を上回るケースです。
この場合はローンを完済し、抵当権が抹消されるので、売却することができます。
抵当権の抹消登記は、売却の決済日に所有権移転登記と同時に行われます。

売却ができないケース

売却額が残債を下回るケースです。
売却額がローンの残債を下回る場合は、抵当権が抹消されないので、売却ができません。
どうしても売却をしたい場合は、何らかの形で不足分を補わなければなりません。

残債のある不動産投資物件を売却する方法

残債のある不動産投資物件を売却する方法をご紹介します。

売却費用で返済する

先ほどもご紹介したとおり、売却額が残債を上回れば、ローンを完済して抵当権を抹消することができます。

不足分を持ち出しで補う

売却費用が残債を下回る場合も、自分の財産から補うことで完済すれば、売却は可能です。

銀行のフリーローン（多目的ローン）を利用する

銀行にはフリーローンや多目的ローンといった、使い道の自由な融資制度があります。
払いきれない残債を、新たにローンを組んで支払う方法です。

任意売却

毎月のローンの返済が滞っているならば、任意売却をすることも1つの方法です。
任意売却は競売になる前に売却をし、売却後も残債を毎月返済していくことができる方法です。
ただし任意売却はローンを滞納していることが前提となるので、ブラックリストに載ることになります。
また任意売却が期限までにできないと競売にかかってしまうので、注意が必要です。

残債額が売却額を下回るのを待つ

ローンの返済が問題なく行われているのであれば、残債が売却額を下回るのを待つという方法があります。
ローンを返済していれば、残債額が売却額よりも下回る時が必ず来ます。
その時まで待って、売却するという方法です。

まとめ

残債は売却時に完済しなければならないため、残債を払いきれない場合は不足分を補う必要があります。
残債のある不動産投資物件の売却方法はいくつかありますので、自分に合う方法を見つけて、売却を検討していきましょう。
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