不動産売却時に必要となる「仲介手数料」について解説

不動産売却をするときにかかる譲渡費用に、「仲介手数料」があります。
今回は、船橋市を中心に京葉地区、東葛地区の売却に長けた弊社が、「仲介手数料」をテーマに、不動産売却をする前に知っておきたい基礎知識を解説します。
自分できる仲介手数料の計算方法や、譲渡所得税のシミュレーションも、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却時の仲介手数料などをはじめとする「譲渡費用」とは？

「譲渡費用」とは？

不動産売却を考えはじめたら、まずいくらで売れるかが気になるところです。
不動産売却で得られる売却益を知るには、仲介手数料をはじめとする譲渡費用についても知っておくことが必要になってきます。
そもそも譲渡費用とは、不動産売却をするためにかかってくる費用のことをさしています。
売却をして得られる売却益は、次の式で割り出すことが可能です。
収入金額-（取得費＋譲渡費用）
のちほど詳しく解説しますが、「取得費」とは不動産を取得したときにかかった費用のことです。
この計算式で割り出した売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、不動産売却をして譲渡所得がプラスになると税金が生じてきます。
当然ながら、収入金額から、仲介手数料などの譲渡費用を多く差し引ければ、課税額が軽減されることとなります。

譲渡費用に該当するもの

不動産売却をすると、かかった費用がすべて譲渡費用にできるかというとそうではありません。
譲渡費用に含まれる代表的なものといえば、「仲介手数料」が挙げられます。
仲介手数料は、不動産売却時に不動産会社に支払う成功報酬です。
なお、不動産を購入したときの仲介手数料に関しては「取得費」のほうに含まれますので、注意しましょう。
ちなみに、不動産売却時の仲介手数料以外で、売主が知っておきたい譲渡費用には次のようなものも含まれます。

• 売主が負担した印紙税
• 測量のための費用
• 買主を探すための広告費用
• 建物の取り壊し費用
• 売買契約の後に、より有利な条件で不動産売却するため、元の買主に支払う違約金
• 借地権を売却するときに地主に承諾を得るため支払った名義書換料

不動産売却時の仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

仲介手数料の計算方法

不動産売却をするために、仲介手数料は必要となる譲渡費用ですが、「いくらくらいかかるのだろう」と不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却での仲介手数料には、法律によって上限が定められています。
この上限を求める計算方法は、実は難しいものではありませんよ。
仲介手数料は、売却価格によって段階的に適用される計算方法が変わっていきます。
①売却価格200万円以下の場合
（売却価格×5％）+消費税
②200万円超から400万円以下の場合
（売却価格×4％+2万円）+消費税
③400万円超の場合
（売却価格×3％+6万円）+消費税
たとえば、不動産売却をして売却価格が2,000万円だった場合には③の計算方法で、仲介手数料の上限を求めます。
（2,000万円×税率3％+6万円）+消費税で、72万6,000円とわかります。

譲渡所得税の計算方法

次に、不動産売却をして、利益である譲渡所得が生じた場合にかかる「譲渡所得税」の計算方法も紹介します。
譲渡所得税とは、所得税、住民税に、復興特別所得税を加えた3つの税金の総称です。

手順①譲渡所得を計算する

まずは前述でご紹介した「収入金額-（取得費＋譲渡費用）」の計算方法で、譲渡所得を求めます。
「取得費」は不動産の取得時にかかった費用です。
土地や建物の購入代金のほか、取得時の仲介手数料、建築にかかった代金、測量費、設備費などが取得費に含まれます。
なお、建物については購入金額や建築代から減価償却費の分を差し引いて考える必要があります。
その際の計算式は、たとえば木造住宅なら「建物の取得に要した費用×90％×償却率0.031×経過年数」
鉄筋コンクリート造なら償却率は「0.015」になります。

手順②課税譲渡所得を計算する

計算方法は次の式です。
譲渡所得-（特別控除）
3,000万円特別控除の特例などの控除分を引きます。

手順③譲渡所得税額を計算する

最後に、譲渡所得税を求める計算方法が次の式となります。
課税譲渡所得×税率
この計算をする際、税率は、不動産売却する不動産を所有した期間で異なってきます。
不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」として、計算方法にあてはめる税率は「39.63％」です。
また、所有期間が5年を超えていたら「長期譲渡所得」として税率は「20.315％」になります。
さらに、10年を超えている場合には軽減税率の特例があり、譲渡所得の6,000万円以下の部分については税率が「14.21％」となります。
6,000万円超の部分には「20.315％」が適用されます。

不動産売却の譲渡所得税を仲介手数料などの費用別で試算

最後に、不動産売却後の譲渡所得税がどれくらいかかるかをシミュレーションを用いて、解説します。
ここでは、マンションと戸建て住宅について費用別に試算していきます。

「マンション」の費用別試算例

居住期間4年の鉄筋コンクリート造マンションにかかる費用別シミュレーションを次の条件で試算してみます。
費用別条件

• マンション購入代4,000万円（内訳：土地と建物各2,000万円）
• 購入時の仲介手数料などの費用200万円
• 不動産売却した価格5,000万円
• 売却時の仲介手数料などの費用100万円

試算の流れは次のようになります。

①譲渡所得を求める

譲渡所得費の前に、「取得費」を求めます。
償却率は鉄筋コンクリート造の「0.015」を適用して、計算式にあてはめます。
2,000万円（建物部分）×0.9×0.015×4年＝減価償却費108万円
4,000万円+購入時費用200万円-108万円＝取得費4,092万円
取得費が明確になったので、譲渡所得を割り出します。
売却価格5,000万円-取得費4,092万円-譲渡費用100万円＝譲渡所得808万円

②さらに課税譲渡所得を算出

808万円-特別控除3,000万円＝-2,192万円
この試算例では、課税譲渡所得がマイナスとなるため、譲渡所得税も課税されないことがわかりました。

戸建ての費用別試算例

居住期間20年の木造の戸建て住宅にかかる費用別シミュレーションを次の条件で試算してみます。
費用別条件

• 購入代2,500万円（土地は考慮せず）
• 購入時の仲介手数料などの費用200万円
• 不動産売却した価格5,000万円
• 売却時の仲介手数料などの費用100万円

試算の流れは次のようになります。

①譲渡所得を求める

譲渡所得費の前に、「取得費」を求めます。
償却率は木造の場合「0.031」を適用して、計算式にあてはめます。
2,500万円×0.9×0.031×20年＝減価償却費1,395万円
2,500万円+購入時費用200万円-1,395万円＝取得費1,305万円
取得費が明確になったので、譲渡所得を割り出します。
売却価格5,000万円-取得費1,305万円-譲渡費用100万円＝譲渡所得3,595万円

②さらに課税譲渡所得を算出

3,595万円-特別控除3,000万円＝595万円
この場合、課税譲渡所得がプラスであるため、譲渡所得税が発生します。

③譲渡所得税額を算出

所有期間10年超で軽減税率が適用され、計算式は下記となり、譲渡所得税額が具体的に試算できました。
595万円×税率14.21％≒譲渡所得税額85万円

まとめ

不動産売却時の仲介手数料の計算方法や、譲渡所得税の費用別にシミュレーションを解説しました。
仲介手数料は、自分でも比較的簡単に計算できますから、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。
船橋市を中心に京葉地区、東葛地区で不動産売却をお考えの方は、かかる費用の疑問など、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。