不動産売却時の注意点とは？覚えておきたい3つのポイントを解説！

不動産売却では、大きなものから細かいものまで、さまざまな注意点があります。
今回は、そのなかでもとくに押さえておきたい注意点として、「離婚による売却」「売却方法の違い」「媒介契約の種類」の3点についてご説明します。
船橋市を中心とした京葉地区や東葛地区で不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における注意点①離婚による売却の場合

不動産売却でとくに注意点が多いのは、離婚によって売却するケースです。
通常の不動産売却とは異なる注意点があるので、しっかりと押さえておきましょう。

財産分与に関する注意点

離婚する際は、財産分与が必要です。
財産分与とは、夫婦で築いた財産を分けることです。
対象となる財産は「婚姻中に築いた財産」であり、ここには不動産も含まれます。
ただ、不動産は価値が明確でないうえに分けにくい財産なので、トラブルに発展しやすい点に注意しましょう。
離婚時の財産分与では、しっかりと話し合ってお互いが納得できる分け方を決めることが大切です。
不動産を分ける主な方法には、以下の2つがあります。

• 不動産売却により現金化して分ける
• 夫婦のどちらかが不動産を受け取り、相手には分与分に相当する現金を支払う

シンプルでわかりやすいのは、不動産売却によって現金化する方法です。
離婚しても住み続けたい事情がある場合は、相手の分与分を現金で支払うことが可能なら、不動産を受け取れます。
ただし、不動産は高額なので、手持ちの資金では支払えないかもしれません。
その場合は、希望しても住み続けられない可能性があることを、注意点として覚えておきましょう。

共有名義の不動産売却に関する注意点

不動産売却により現金化してから財産分与をすると、均等に分けられるので、トラブルの発生を減らせます。
ただ、不動産が共有名義の場合は、注意点があります。
それは、不動産売却の際に、共有者全員の同意が必要なことです。
夫婦のどちらかが反対している場合は、不動産売却ができません。
そのような場合、自分の持ち分だけ売却することは可能ですが、他人と共有になる不動産を購入しようと考える方はあまりいないでしょう。
共有名義のままにしておくこともできますが、将来売りたくなったときに相手に連絡する必要があります。
また、共有名義の不動産が相続対象の財産になると、共有者が増えて権利関係がますます複雑になることが考えられます。
ですから、共有名義の不動産は、離婚の際に売却することがおすすめです。

財産分与のタイミングに関する注意点

不動産売却によって得た現金を分ける際にも、注意点があります。
それは、財産分与のタイミングによって、贈与税がかかるかもしれないことです。
離婚後の財産分与に税金はかかりませんが、離婚前に分配すると贈与とみなされて、贈与税が課税される可能性があります。
ですから、財産分与は離婚が成立してからおこないましょう。

不動産売却における注意点②売却方法の違いを把握する

不動産の売却では、売却方法を決める際にも注意点があります。
それは、売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があることです。
2つの方法には大きな違いがあるので、それぞれの特徴を知ったうえで選択する必要があります。

不動産売却の方法である「仲介」とは

仲介は、不動産の買主を探して売却する方法です。
基本的には、以下の流れで進みます。

• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を始め、購入希望者の内見などに対応する
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあとに不動産を引き渡す

仲介による不動産売却では、査定額や周辺の相場を参考にして、売主が売り出し価格を決められます。
そのため、買取に比べて高い金額で売却できる可能性があるでしょう。
ただし、買主がなかなか見つからない場合は、売却活動が長引くことが注意点です。
仲介による売却にかかる期間は、通常3～6か月ほどといわれていますが、もっと長い期間がかかるかもしれません。
場合によっては、値下げやリフォームなど、売るための対策が必要になることがあるでしょう。
ですから、「時間がかかっても良いので、できるだけ高い金額で売りたい」とお考えの方に適した方法です。

不動産売却の方法である「買取」とは

もう一つの売却方法である買取は、不動産会社が買主になるため、買主を探す必要がなくなります。
仲介による売却で長引くリスクのある「売却活動」が不要となるため、大幅な時間短縮につながるでしょう。
ですから、「できるだけ早く売りたい」とお考えの方におすすめの方法だといえます。
注意点は、買取価格が市場価格より1～3割ほど安くなることです。
その理由は、不動産会社は買い取った不動産に付加価値をつけて再度販売するため、その経費などを踏まえて買取価格を決めるからです。
そのため、仲介による売却よりも、価格が低くなる可能性があります。
ただし、仲介手数料がかからないので、費用の負担は減るでしょう。
このように、仲介と買取には、それぞれメリットと注意点があります。
ですから不動産売却の際は、それらをしっかりと把握したうえで、ご自分の不動産に合っている方法を選びましょう。

不動産売却における注意点③媒介契約の種類を理解する

仲介による不動産売却を選んだ場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は3種類あり、それぞれの契約形態によって特徴や違いがある点に注意しましょう。
この媒介契約の違いは、不動産売却の進み具合に影響することがあります。
ですから、売却する不動産に適した媒介契約を選ぶために、それぞれの特徴をしっかりと理解しておきましょう。

一般媒介契約の特徴とは

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社と契約できることです。
ですから、それぞれの不動産会社に売却活動をおこなってもらえるメリットがあります。
注意点は、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がないことです。
レインズとは、不動産会社だけが利用できる物件情報サイトであり、全国の不動産会社が閲覧します。
そのため、レインズに登録されると、多くの不動産会社の目に留まることが期待できます。
一般媒介契約では登録が義務ではないため、登録を依頼する必要がある点に注意しましょう。

専任媒介契約の特徴とは

専任媒介契約は、一社としか契約できないことが特徴です。
ただし、自分で見つけた買主との直接取引は可能で、その場合は仲介手数料がかかりません。
他には、「媒介契約から7日以内にレインズへ登録する義務」や「2週間に1回以上の活動報告義務」があることが特徴です。
一般媒介契約に比べると、サポートの手厚さを感じられるでしょう。

専属専任媒介契約の特徴とは

専属専任媒介契約は、一社としか契約できないことに加え、自分で見つけた買主との直接取引もできないことが注意点です。
ですから、親戚や知人が買ってくれる可能性がある場合は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
ただし、レインズへの登録は5日以内、活動報告は1週間に1回以上となり、専任媒介契約よりもさらに手厚いサポートを受けられます。
以上のことを踏まえると、不動産会社のサポートをそれほど受けなくても売れそうな不動産の場合は、一般媒介契約でも問題ないと考えられます。
それ以外の場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶと、不動産会社としっかり連携してスムーズな不動産売却を目指せるでしょう。

まとめ

不動産を売却する際は、さまざまな点に注意が必要なので、不安を感じることがあるかもしれません。
弊社では船橋市を中心に、京葉地区や東葛地区などのエリアで不動産売却をサポートしております。
仲介と買取のどちらにも対応しておりますので、不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。