不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや流れを把握しよう！

住宅ローンの返済は長期間続くので、途中で返済が困難になってしまうことが考えられます。
そうなった場合に放置していると、最終的には強制的に売却されてしまうので、注意が必要です。
そこで今回は、住宅ローンの返済が困難になった際に有効な手段である「任意売却」とはどのような方法なのかについて、ご説明します。
船橋市を中心とした京葉地区や東葛地区で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産の任意売却とは？①競売よりおすすめできる理由について

任意売却とは、住宅ローンを借りている債権者の許可を得て、不動産を売却する方法です。
なぜ債権者の許可が必要かというと、住宅ローンが残っている不動産は基本的に売却できないからです。
売却できない原因は、不動産に設定されている「抵当権」にあります。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、債権者である金融機関などが担保として不動産に設定する権利です。
不動産を売却するときは、この抵当権を抹消することが必要です。
けれども、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しないといけません。
つまり不動産の所有者は、「住宅ローンを返済するために不動産を売りたい」のに、「住宅ローンが完済できないので抵当権を抹消できず、不動産を売れない」という状況に陥ってしまいます。
ただ、債権者である金融機関なども、貸したお金をできるだけ回収したいと考えます。
そのため、任意売却が許可されることがあるのです。

任意売却が可能な期間とは

任意売却はいつでもできるわけではなく、以下の条件が揃ったときに選択できます。

• 住宅ローンを滞納している
• 銀行からの「期限の利益喪失通知」や、保証会社からの「代位弁済通知」などが届いている

銀行や保証会社からの通知は、一般的に住宅ローンを滞納してから3～6か月後に届くので、任意売却が可能になるのはそのあとです。
なお、これらの条件が揃っていても任意売却を実行せず、返済の滞納が続くと、最終的に不動産は競売にかけられてしまいます。
競売にかけられた不動産は、買受人が決まった時点で任意売却ができなくなります。
ですから、任意売却ができる期限は、住宅ローンを滞納してから約13～16か月後までと考えておきましょう。

任意売却が競売よりもおすすめの理由とは

競売とは、債権者が貸したお金を回収するために、裁判所に申し立てて強制的に不動産を売却する制度です。
競売には以下のようなデメリットがあるので、注意が必要です。

• 落札価格が低い
• 競売にかかった費用を負担しなくてはならない
• 競売物件になったことを知られてしまう可能性がある

大きなデメリットは、競売の落札価格が低いことでしょう。
一般的に、相場の70％ほどの価格になってしまうことが多いようです。
さらに、競売にかかる約80万円の費用が、住宅ローンに加算されます。
経済的に苦しくて住宅ローンを滞納してしまったのに、これでは生活の再建もままならないでしょう。
また競売になると、裁判所の職員による訪問があったり、競売物件としてインターネットに掲載されたりするため、競売の事実を周囲の方に知られてしまうかもしれません。
このように、競売には多くのデメリットがあります。
ですから、これらのデメリットがない任意売却のほうが、おすすめだといえます。
住宅ローンの支払いが困難になったら、不動産が競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。

不動産の任意売却とは？②メリットとデメリットについて

競売よりも任意売却がおすすめの理由には、競売に比べて得られるメリットが多いことも挙げられます。
では、任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産を任意売却した際に得られるメリットとは

任意売却を実施した際に生じる主なメリットは、以下のとおりです。

• 通常の売却とほぼ同じように進められる
• 残った住宅ローンの返済を分割にできる
• 諸経費や引っ越し費用を売却代金から融通することが認められる

大きなメリットは、通常の売却とほぼ同じ流れで進められることです。
「住宅ローンの返済に困って売却する」という事情が周囲に知られてしまう心配を減らせます。
また、相場に沿った売り出し価格を設定できるので、競売よりも高い金額での売却が期待できるでしょう。
そして、任意売却後の返済や、売却にかかる費用面に配慮してもらえることもメリットです。
任意売却したあとも住宅ローンは残るので、返済を続けないといけません。
ただ、返済は負担のない金額を設定してもらえます。
収入などを考慮したうえで、月に5,000円から3万円くらいになることが一般的なので、無理なく返せるでしょう。
さらに、売却にかかる諸経費は売却代金から出せるので、手持ちの資金が減ってしまう心配がありません。
債権者の許可があれば、最高で30万円の引っ越し費用を売却代金から融通することも可能です。
引っ越しにも手持ちの資金を使わずに済むことは、生活再建の大きな助けとなるでしょう。

不動産を任意売却した際に生じるデメリットとは

任意売却した際に得られるメリットの多くは、競売と比較した場合のものです。
通常の不動産売却に比べると、任意売却には以下のようなデメリットがあります。

• 信用情報機関に登録されてしまう
• 任意売却するためには債権者の許可が必要である

住宅ローンを3か月以上滞納してしまうと、信用情報機関に登録され、7年ほどは金融機関から借り入れができなくなります。
また任意売却は、債権者の許可がないと実行できません。
さらに、売却価格の決定権が債権者にあるなど、通常の不動産売却よりも自由度が低くなってしまいます。
ですから、住宅ローンはなるべく滞納しないように気を付けましょう。
ただ、住宅ローンの支払いが困難になったら、できるだけ早めに任意売却を検討することがおすすめです。

不動産の任意売却とは？③実行する際の流れについて

では、不動産を任意売却する際は、どのような流れで進むのでしょうか。
任意売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

• 住宅ローンの残高を調べる
• 不動産の査定を受ける
• 債権者に任意売却を許可してもらう
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済のあとに不動産を引き渡す
• 残債の返済を続ける

このように任意売却の流れは、通常の不動産売却の流れと似ています。
異なるのは、「住宅ローンの残高を調べる」「債権者に任意売却を許可してもらう」「残債の返済を続ける」の3点でしょう。
流れの最初におこなう住宅ローンの残高確認は、現状を把握するために必要です。
査定額と比べた結果、売却代金と手持ちの資金を合わせても住宅ローンを完済できないと見込まれる場合は、任意売却の対象になります。
すると、不動産を売りに出すために、債権者の許可を得る必要が生じます。
また、流れの最後にある「残債の返済」も、任意売却ならではのものです。
先ほどご説明したように、残債の返済は無理のない金額で分割にしてもらえるので、きちんと支払いを続けましょう。

まとめ

不動産の任意売却は、競売に比べるとメリットが多い方法です。
住宅ローンの支払いが困難になった際は、任意売却の内容や流れなどを確認したうえで、早めに実行したほうが良いでしょう。
弊社は、船橋市を中心とした京葉地区や東葛地区などのエリアで、不動産の売却をサポートしております。
不動産売却に関するお悩みがございましたら、弊社がお力になりますので、どうぞご遠慮なくお問い合わせください。