不動産売却時における「契約不適合責任」の注意点

民法の改正により、2020年4月から「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。
不動産売却においても売主側が負う責任です。
ここでは双方の違いについて、不動産売却時における注意点を含めて解説します。

不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合に負う責任の事を言います。
不動産売却においては、品質が適合しないというのが該当し、買主は下記請求の権利があります。
買主側の請求権利

• 追完請求(補修や代替物の引き渡し請求)
• 減額請求
• 損害賠償請求
• 契約解除

通常、まずは追完請求として補修が求められます。
補修が不可能であれば、売却額の減額が求められますが不可能であれば、契約解除となります。
契約の目的を達成できないことが明らかであれば即時、契約解除も可能です。
また、契約不適合に対して、売主の責に帰すべき事由がある場合は損害賠償を求めることも可能です。
一般的には契約不適合を知った日より一年間が通知期限ですが、不動産売却時は引き渡しから3か月の特約とすることが一般的です。

不動産売却時における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

では契約不適合責任と、元々あった瑕疵担保責任にはどのような違いがあるのでしょうか。
まず瑕疵とは、隠された傷・欠陥のことを言い、不動産売却においては売主が気付かなかった欠陥です。
つまり売主が「知らなかった」ことが前提になる責任です。
この「知らなかった」責任を問うことが難しいため、契約不適合責任へと変更となりました。
これに対し、契約不適合責任においては売主が知っていることかどうかは求められず、あくまで契約内容に適合しないことであれば責任が問われます。
また瑕疵担保責任では、買主側は下記の請求権しかありませんでした。
買主側の請求権利

• 契約解除
• 損害賠償責任

上記2つの権利は契約の目的を達成できないことを条件に行使が可能でした。
瑕疵担保責任では、瑕疵であることを実証することが必要であり、実証した際の請求権利も契約不適合責任より幅が狭いと言えます。
契約不適合責任は瑕疵担保責任に比べて適応範囲が広く、不動産売却時においては、どのような特約が必要かを不動産会社とよく相談することが必要です。
中古住宅であれば「設備に関しては契約不適合責任を一切負わない」という特約を通常記載します。
中古住宅の売却時にはインスペクション（点検）を不動産会社に相談することがおすすめです。

まとめ

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わり、その適用範囲から、不動産売却時においても売主側の責任が問われやすくなりました。
不動産売却（とくに中古住宅）においては、不動産会社に相談をして、まずは不動産の状態を把握できるようにしましょう。
不動産の状態を把握したうえで、買主側に告知をおこない、売主・買主の双方が納得できる売却をすることが重要です。
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