相続した不動産を売却するまでの流れは？遺産分割協議や注意点についても解説

相続した財産のなかに不動産が含まれていた場合、その扱いに悩むケースが多いようです。
相続した不動産は売却することで、公平で不満の出にくい遺産分割が可能となります。
この記事では、相続した不動産を売却するまでの流れと、その過程でおこなう遺産分割協議や、覚えておきたい注意点についてもご説明いたします。
船橋市などの京葉地区や東葛地区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

相続した不動産を売却する流れ

不動産を相続し、売却するまでには複数の段階を踏むことになります。
相続した不動産を売却し、現金化したものを複数の相続人で分割するケースでの基本的な流れは以下のとおりです。

• 死亡届の提出（死後7日以内）
• 遺言書の有無を確認
• 戸籍謄本の取得
• 遺産分割協議で遺産分割協議書を作成
• 相続登記
• 不動産売却
• 売却したお金の分配

それぞれの段階についてご説明いたします。

死亡届の提出

被相続人が亡くなってからすぐ、死亡届を市区町村役場に提出します。
被相続人が亡くなられた日から7日以内の提出が義務付けられているため、遅れないように気を付けましょう。

遺言書の有無を確認

被相続人が遺言書を作成していたかどうかにより、この後の動きが変わります。
公証役場で作成された公正証書遺言であれば、全国の公証役場の遺言検索システムから検索可能です。
自筆の遺言書を自己保管している場合など、遺言書が見つかりにくいケースもあるため、念入りに探しておきましょう。
相続の途中や後から遺言書が見つかると、大きな混乱を招くことになりかねません。

戸籍謄本の取得

被相続人の出生から死亡するまでのすべての戸籍謄本を取り寄せて確認することで、相続人として権利のある方を確定できます。
何度も転籍を繰り返していたら、戸籍謄本の取得だけでも時間がかかることが多いです。

遺産分割協議で遺産分割協議書を作成

相続人全員で遺産分割をどうするか話し合い、全員の合意を持って遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議については次章でご説明いたします。

相続登記

これまでは被相続人の持ち物だった不動産を、相続人の持ち物として登記し直すことを相続登記と言います。
これは義務ではありませんが、相続登記をしないと不動産が売却できないなど、複数の問題が起こり得ます。
不動産への対応方針が決まったら、早めに相続登記をしておきましょう。

不動産売却

一般的な不動産売却と同様に、不動産会社に依頼して不動産を売却します。
相続人のなかで代表者を決めておき、その方が不動産会社とのやり取りをするとスムーズです。

売却したお金の分配

不動産が無事売却できたら、手に入ったお金は遺産分割協議で合意したとおりに、相続人で分配します。
必要なタイミングで確定申告もおこない、納税の必要があれば税金も支払いましょう。
以上が相続した不動産を売却するまでの一連の流れとなります。

相続した不動産を売却するための遺産分割協議

複数の相続人がいる場合、個人の判断だけでは相続した不動産を売却することはできません。
不動産は価値が高いのに分けにくく、そのまま所有し続けるにも費用がかかるため、遺産分割協議でどのように対処するか話し合う必要があります。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議は、以下の手順で進むことになります。

• 相続人の確定
• 相続財産の確定
• 財産目録を作成
• 全員の同意を得る
• 遺産分割協議書を作成する

前章でも少しご説明したとおり、被相続人の戸籍謄本をすべて取得することで法定相続人が誰かを確定させることができます。
相続人の確定と並行して、どんな相続財産があるかを確認しておきましょう。
相続財産は、プラスの財産だけでなく、負債などマイナスの財産も含まれます。
現金や預貯金、不動産、車などのほかに、貴金属やゴルフの会員権、慰謝料請求権、損害賠償請求権などがプラスの相続財産にあたります。
借金や買掛金、住宅ローン、小切手、未払いの税金などがマイナスの相続財産です。
隠れた借金や負債が後から見つかるとトラブルになりやすいため、しっかり探しておきましょう。
相続財産が確定したら、相続財産を一覧表にした財産目録の作成をします。
これでどのような財産があり、プラスとマイナスの財産どちらが多いかなどもわかりやすくなります。
財産目録の作成は義務ではありませんが、作成することでその後の話し合いがスムーズになります。
相続財産を相続人でどのように分け合うかを話し合い、全員の同意が得られたら遺産分割協議書を作成します。

遺産分割の方法

遺産分割の方法は以下の3種類あるため、遺産分割協議をおこなわずに遺産分割することもあります。

• 遺産分割協議による遺産分割
• 遺産分割調停または審判による遺産分割
• 遺言による遺産分割

遺産分割協議で、どうしても全員の同意が得られなかったときには、遺産分割調停、もしくは遺産分割審判を申し立てることになります。
家庭裁判所の調停委員を介して話し合う遺産分割調停でも合意が得られなかった場合、審判に移行します。
また、有効な遺言書がある場合は、その内容に沿って遺産分割をおこなうことになるため、遺産分割協議はおこなわれません。

相続した不動産を売却して遺産分割する際の注意点

ここでは不動産を売却して遺産分割する際の注意点をご紹介いたします。

マイナスの財産は遺産分割協議の対象外

不動産や預貯金など、プラスの財産は遺産分割協議で話し合われますが、借金などのマイナスの財産については遺産分割協議で分割方法を決めることができません。
被相続人のマイナスの財産は、法定相続分に従って相続人全員で負担することになっています。
もし一人の相続人がすべての財産をもらう、と決めたとしても、それを債務者に主張することはできません。
一部の相続人だけがマイナスの財産を負担するなら、債務者からの承諾を得る必要があるのも注意点のひとつです。

不動産売却でかかる税金も相続人全員で分割する

不動産の売却では登録免許税や印紙税のほか、売却で得た利益に対して支払う譲渡所得税などが課されます。
売却の際に必要な税金は相続人の代表者が一時的に立て替えたとしても、その後分割する際に相殺することが一般的です。
売却の翌年に納税する譲渡所得税も、相続人それぞれが確定申告をおこなって納める必要があります。
ほかの相続人が代表して売却していると、うっかり忘れてしまうことも考えられるため、ご注意ください。

相続した不動産はなるべく早く売却する

不動産は所有し続けているだけで毎年固定資産税や維持費がかかります。
自然災害などで損壊したり、資産価値が低下したりする恐れもあるため、活用する予定のない不動産はなるべく早く売却したほうが良いでしょう。
また、空き家を長期間放置すると、管理が行き届いていない「特定空き家」に指定されてしまうこともあります。
そうすると固定資産税が1/6になる「住宅用地の特例」から除外されてしまい、税金の負担が跳ね上がることになります。
相続した不動産を持ち続けることは大きなリスクにつながるため、活用するか、売却するかを早めに決断しましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際の流れと、遺産分割協議について、また、注意点も合わせてご説明しました。
不動産はそのままでは分割しにくく、所有し続けるにも費用がかかるため、現金化してから分割する方が多いです。
弊社では、船橋市を中心に京葉地区、東葛地区の不動産取引をおこなっております。
弊社では相続した不動産の売却や買取、空き家の活用や売却についての実績も豊富なため、まずはお気軽にご相談ください。