不動産売却の際の減価償却とは？計算方法や注意点も解説！

不動産売却をおこなって利益が出た場合、所得税を支払う必要があります。
その計算をおこなう際に必要なのが「減価償却費」ですが、この減価償却とは何を指すのかわからない方も多いでしょう。
今回は、不動産売却における減価償却の定義や計算方法、注意点などをご紹介します。

不動産売却における減価償却とは？

不動産を売却して利益が出た場合、利益に対して所得税がかかります。
かかる所得税は「課税譲渡所得」を計算してから算出する必要があり、その際に用いられるのが「減価償却費」です。
減価償却とは、経年や使用によって価値が減少していく資産を取得した際に用いる会計処理法を指します。
不動産の場合は、経年とともに劣化していく建物のみが対象です。
たとえば、土地と一戸建ての家をセットで売却した場合、一戸建ての譲渡費用のみに減価償却費を計上します。
マンションの場合も、購入金額が土地と建物の合計になっているので建物部分の価格を確認したうえで建物価格に減価償却費を計上します。
なお、建物がいつまで使えるかは誰がどのように使ったかで異なります。
そのため、建物の耐用年数は建物の用途や構造などで定められており、これを「法定耐用年数」といいます。

不動産売却の際の利益から減価償却費を計算する方法とは？

不動産売却をした際、どのくらいの譲渡所得（売却益）が出たかは「売却額-（取得時の費用-建物の減価償却費＋売却時の費用）」の計算式で算出できます。
取得時の費用とは、不動産の購入代金、仲介手数料などが該当し、売却時の費用とは仲介手数料や印紙税などが該当します。
減価償却費は「定額法」「定率法」の2つの計算方法がありますが、マンションの場合は「定額法」のみ適用が認められています。
不動産の場合は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」という計算式で算出します。
償却率は国税庁のホームページ内にある「『減価償却費』の計算について」というページに記載されています。
計算の結果、算出した数字がプラスであれば利益が出たことになり、その金額に対して所得税がかかります。

不動産売却の税金の計算に用いられる減価償却費に関する注意点とは？

不動産売却をして利益が出たかどうかを計算したいが、不動産取得費がわからない場合は、概算取得費を用いて計算します。
概算取得費は不動産の売却額の5％であり、仮に実際の取得費が5%未満であっても適用可能です。
また、居住用の不動産を売却したが利益がマイナスだった場合、そのマイナスの金額が「譲渡損失」となり、事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができます。
利益が出なかった場合も確定申告をおこなうことで損失をカバーできますので、確定申告は忘れずにおこなうようにしましょう。

まとめ

あらゆるものは年月とともに劣化していき、それは不動産とて例外ではありません。
今回は不動産売却の際の減価償却費とはなにか、計算方法や注意点などをご紹介しました。
ぜひ不動産売却の際には参考にしてみてください。
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