換価分割で遺産を相続する際の基礎知識と注意点

遺産が不動産のみで相続人が複数人いる場合、相続トラブルが発生しやすいと言われています。
不動産の維持管理費の問題で誰も相続したがらない、一つの不動産を一人の相続人が相続してしまうと他の相続人に不公平感が生まれるなど、話し合いがまとまりにくいでしょう。
そこでこの記事では、不動産を公平に分割する換価分割をご紹介します。

相続方法の一つ換価分割とは？登記の種類と登記上の注意を解説！

換価分割とは不動産などの分割が難しい遺産を現金化して分ける相続方法です。
遺産分割協議で不動産を換価分割することになった場合、名義を共同登記にする方法と単独登記にする方法で書き方が異なります。
共同登記とは相続人全員が共有する名義に変更し、登記する方法です。
単独登記は相続人の中で代表者を定めて名義変更する方法です。
共同登記の場合、登記が現状と一致しているので税金関係に問題が起こりにくい反面、売却時にはさまざまな書類に相続人全員の押印が必要になるため、手間がかかります。
単独登記の場合は代表者を選ばなければならず、固定資産税の支払いなどでトラブルにつながりやすいですが、売却時に手続きが簡単で売却活動も円滑に進められる利点があります。
遺産分割協議書を書く際には、換価分割での相続をおこなうこと、どの相続人の名義で登記するのか、また単独登記の場合は代表者の選出から決定までを詳細に明記しておきましょう。
遺産分割協議書の作成は複数の相続人がいる場合のトラブル防止や手続きをスムーズにすることができます。

相続した遺産を換価分割するメリット・デメリット

換価分割のメリットは相続不動産を売却することで、固定資産税の節税ができる点です。
また、相続人が複数いても、現金なら公平に分割できることもメリットでしょう。
遺産に預貯金などの現金がない場合には、相続税を賄う資金も得られます。
デメリットは売却が成立しなければ分割できない点です。
希望どおりの売却価格が得られるのか、売却までの期間もわからず手間もかかるでしょう。

換価分割で相続する際にかかる税金とは？

遺産に対する相続税は、相続された際の評価価格によって課税されるもののため、換価分割した際の売却価格は相続財産の評価額とは別物であり、相続税が課税されることはありません。
しかし、換価分割で相続した遺産だけでなく相続する預貯金や借金などを合算した総額が、相続税の基礎控除額を超える場合には相続税が課税されます。
なお、単独登記で売却する際には、長く代表者の所有のまますると贈与税がかかる可能性もあるので、速やかに売却活動を始めましょう。
不動産の売却成立後には、売却額によって譲渡所得税がかかる場合があります。
譲渡所得税とは売却し利益が生じた際に課税されます。
譲渡所得税には被相続人が住居として使用していた不動産などで、控除が利用できることがありますので確認しておきましょう。

まとめ

換価分割は相続人の公平性が保たれる方法です。
遺産売却の際は名義など事情に合った方法を話し合いで定めて進めましょう。
また税金対策にも注意しながら、相続人全員が納得して遺産を有益に活用してください。
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